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执业证号:13205201010149800
执业机构:江苏谐达律师事务所
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网站:http://www.szhylawer.com
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   详细内容
苏州律师:房屋买卖合同仅有夫妻双方中的一人签字,买房人能否取得房屋所有权

房屋买卖合同仅有夫妻双方中的一人签字,买房人能否取得房屋所有权

 

     <<<婚姻法>司法解释一>>第十七条规定,夫妻共同财产的处分权限和效力问题.

     婚姻法第十七条关于“夫或妻对夫妻共同所有的财产,有平等的处理权”的规定,应当理解为: (一)夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的,任何一方均有权决定。 (二)夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定,夫妻双方应当平等协商,取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的,另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人

     夫妻双方仅有一方在房屋买卖合同上签字,原则上该协议是有效的.至于能否产生物权变动效力,则要看购买方能否构成善意购买人.如果构成善意购买人,则可取得房屋所有权.

     根据<<买卖合同司法解释>>第三条 当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的,人民法院不予支持。 出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移,买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的,人民法院应予支持。因此只有一方签字,并不因为出卖方无权处分而导致合同无效.即使不能取得房屋所有权,也可主张损害赔偿.

          周仲生律师电话:189-6210-4280

 

 

妻子卖房丈夫不知情? 法院:分析相关证据推定丈夫知晓卖房事实 无权要求解除合同
[案例来源:上海市高级人民法院网]

【案情回放】

    苏女士与潘先生系夫妻,两人有一套房产登记在苏女士名下。2015年8月,翁先生与苏女士在中介公司先后签订房屋买卖居间合同和房地产买卖合同,翁先生向苏女士支付了定金和首付款。

    2016年6月,苏女士在配合翁先生办理了相关贷款手续后,提出其丈夫潘先生不同意卖房,要求解除双方之间的合同。

    2016年8月,翁先生起诉至法院要求继续履行合同,苏女士提出反诉,请求解除合同等。一审法院判决支持翁先生的诉请,苏女士不服,上诉至上海市第一中级人民法院(以下简称“上海一中院”)。

    2018年4月,上海一中院公开开庭审理该案,翁先生、苏女士及原审第三人潘先生、中介公司均到庭参加庭审。

    苏女士辩称房子是自己和潘先生的夫妻共同财产,但潘先生对卖房一事并不知情,现在也不同意出售房屋,所以合同无法履行,请求撤销一审判决,支持原审诉请。

    翁先生则表示潘先生对卖房一事是知情的,苏女士以此为由拒绝履行合同没有依据,请求驳回上诉,维持原判。

    潘先生表示夫妻感情不和,苏女士没告诉过自己卖房的事,同意她的上诉请求。

    中介公司认为潘先生参与了房屋买卖过程,对卖房一事知情,同意翁先生的请求。

    本案争议焦点为:苏女士以其丈夫潘先生不知情为由拒绝继续履行合同有无事实及法律依据?

    苏女士认为该房屋虽登记在自己一人名下,但是夫妻共同财产。并表示本想瞒着潘先生把房子卖了,签订合同时他也不在场。现在他并不同意卖房,根据相关法律规定,共有房屋未经其他共有人同意不得转让,所以合同无法再履行。

    翁先生则表示在合同签订前期一直是和潘先生联系,潘先生后来也给自己打过电话,称因房价上涨,不想继续履行合同,并不是对此事毫不知情。电话录音已作为证据在一审时提交给了法院。苏女士的上诉请求缺乏法律依据。

    潘先生辩称自己和苏女士一直分居,并不知道她卖房,也没有在合同上签字。所以不同意卖房,合同不能履行。

    中介公司表示签订居间合同和收取定金时潘先生都在场,而且合同和公司系统中留存的也是潘先生的联系电话,潘先生是知道卖房一事的。

【以案说法】
    上海一中院经审理认为,系争房屋虽登记在苏女士一人名下,但是夫妻共同财产。鉴于苏女士一人在合同上签字,且潘先生否认知晓苏女士出售房屋,翁先生应承担举证责任。翁先生在一审中就此进行了举证,一审对相关证据进行了分析并作出认定,据此推定潘先生知晓卖房一事并予以同意,并无不当。苏女士认为虽然留存的是潘先生电话,但手机是由她使用,不能证明潘先生知晓她出售房屋。对此,虽然苏女士提交了电话户名是潘先生的证据,但该证据不能证明电话是由苏女士使用以及不能得出潘先生不知晓的结论。综上,苏女士无权要求解除与翁先生之间的房屋买卖合同。

    上海一中院遂判决驳回上诉,维持原判。

【法辞典】
   《中华人民共和国合同法》
    第八条 依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或者解除合同。
  依法成立的合同,受法律保护。
  第五十二条 有下列情形之一的,合同无效:
  (一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益;
  (二)恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;
  (三)以合法形式掩盖非法目的;
  (四)损害社会公共利益;
  (五)违反法律、行政法规的强制性规定。
  第一百零七条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

 

(案例撰写:上海一中院 林佳豪 王梦茜)

 

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